Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tidak diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA), melainkan diatur dalam Undang-Undang tersendiri. Aturan mengenai Rumah Susun pada awalnya terdapat di Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun yang Kemudian diganti dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (selanjutnya disebut UU Rumah Susun).

Pengertian Rumah Susun

Terdapat beragam istilah yang berkaitan dengan Rumah Susun, antara lain: Apartemen, Flat, Kondominium, Strata Title, dan Joint Property. Peraturan perundang-undangan yang terdapat di Indonesia sebenarnya hanya mengenal istilah Rumah Susun. Istilah-istilah yang lain merupakan istilah serapan dari bahasa asing yang digunakan oleh para pengembang dalam memasarkan produknya. Hal ini disebabkan karena istilah rumah susun cenderung diberi makna sebagai hunian bertingkat yang diperuntukkan bagi masyarakat menengah kebawah.

Pengertian Rumah Susun menurut ketentuan Pasal 1 angka 1 UU Rumah Susun adalah sebagai berikut:

Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Berdasarkan pengertian tersebut, maka rumah susun terbagi menjadi:

• Satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah (Satuan Rumah Susun/Sarusun)
• Bagian Bersama
• Benda Bersama
• Tanah Bersama

Sarusun merupakan hak perseorangan, sedangkan Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama merupakan hak bersama yang dikelola secara bersama-sama. ¹Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun dan Apartemen, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hlm. 160.

Jenis-Jenis Rumah Susun

UU Rumah Susun mengenal beberapa jenis Rumah Susun, yaitu:

• Rumah Susun Umum, adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Rumah Susun Umum inilah yang kemudian berkembang menjadi Rusunami dan Rusunawa. Rusunami adalah akronim dari Rumah Susun Umum Milik, sedangkan Rusunawa adalah akronim dari Rumah Susun Umum Sewa.
• Rumah Susun Khusus, merupakan rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.
• Rumah Susun Negara, yaitu rumah susun yang dimiliki oleh negara yang menjadi tempat tinggal, sarana pembinaan dan penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan pegawai negeri.
• Rumah Susun Komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan. Rumah Susun Komersial oleh pengembang sering disebut apartemen, flat atau kondominium.

Berdasarkan penggunaannya, Rumah Susun kemudian dapat dikelompokkan menjadi:

• Rumah susun hunian, yaitu rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat tinggal.
• Rumah susun bukan hunian, adalah rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial.
• Rumah susun campuran, merupakan rumah susun yang sebagian berfungsi sebagai tempat tinggal dan sebagian lagi berfungsi sebagai tempat usaha. ²Imam Koeswahyono, Hukum Rumah Susun: Suatu Bekal Pengantar Pemahaman, Bayumedia, Malang, 2004, hlm. 13-14.

Adrian Sutedi memberikan uraian yang lebih rinci mengenai jenis rumah susun menurut fungsi penggunaannya, yaitu:

• Rumah susun hunian, yaitu rumah susun yang digunakan untuk akomodasi atau tempat tinggal, seperti perumahan, apartemen, town house, dan bangunan lainnya yang berfungsi untuk tempat tinggal.
• Rumah susun komersial, adalah bangunan yang digunakan untuk kepentingan-kepentingan komersial seperti pertokoan, perkantoran, pabrik, restoran, bank dan lain sebagainya.
• Rumah susun industri, merupakan bangunan yang digunakan untuk kepentingan industri misalnya penyimpanan barang dalam jumlah besar atau tempat aktifitas pabrik dan industri lainnya.
• Rumah susun keramahtamahan, misalnya hotel, motel, hostel dan sebagainya. ³Op.Cit., Adrian Sutedi, hlm. 10

Pembangunan Rumah Susun

Rumah Susun Umum, Rumah Susun Khusus dan Rumah Susun Negara merupakan tanggung jawab Pemerintah yang kemudian dapat dilaksanakan oleh setiap orang dengan mendapatkan kemudahan atau bantuan pemerintah, sedangkan Rumah Susun Komersial dapat dilaksanakan oleh setiap orang. Menurut ketentuan Pasal 17 UU Rumah Susun, pembangunan Rumah Susun dapat dilakukan di atas tanah:

1. hak milik
2. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara
3. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan

Rumah Susun Umum dan Rumah Susun Khusus juga dapat dibangun dengan memanfaatkan tanah milik negara/daerah atau tanah wakaf. Pemanfaatan tanah milik negara/daerah dapat dilakukan dengan cara sewa atau kerja sama pemanfaatan, demikian halnya dengan tanah wakaf dapat didayagunakan melalui sewa atau kerja sama pemanfaatan sesuai dengan ikrar wakaf.

Ada beberapa persyaratan yang harus ditempuh dalam rangka pembangunan rumah susun. Persyaratan-persyaratan tersebut meliputi:

• Persyaratan administratif, meliputi perizinan yang diperlukan sebagai syarat untuk melakukan pembangunan rumah susun.
• Persyaratan teknis, adalah persyaratan yang berkaitan dengan struktur bangunan, kemanan dan keselamatan bangunan, kesehatan lingkungan, kenyamanan dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan.
• Persyaratan ekologis, yaitu persyaratan yang berkaitan dengan analisis dampak lingkungan.

Penguasaan dan Pemilikan Satuan Rumah Susun

Terdapat beragam cara untuk menguasai Satuan Rumah Susun. Satuan Rumah Susun pada Rumah Susun Umum dan Rumah Susun Komersial dapat dikuasai dengan cara dimiliki atau disewa. Sarusun pada Rumah Susun Khusus dapat dikuasai dengan cara pinjam-pakai atau sewa, sedangkan pada Rumah Susun Negara dengan cara pinjam-pakai, sewa atau sewa-beli.

Sebagai bukti pemilikan hak atas Satuan Rumah Susun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan, Kantor petanahan setempat akan menerbitkan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan:

1. Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama
2. Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki
3. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.

Sedangkan pada satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah milik negara/daerah atau tanah wakaf, diterbitkan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG Sarusun) . SKBG Sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan:

1. Salinan buku bangunan gedung
2. Salinan surat perjanjian sewa atas tanah
3. Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki
4. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan.

Pengelolaan Rumah Susun

Pengelolaan pada Rumah Susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan gedung beserta prasarana dan sarananya sarananya agar selalu laik fungsi, sedangkan perawatan merupakan kegiatan memperbaiki dan mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi. Kegiatan pengelolaan pada Rumah Susun Umum Milik dan Rumah Susun Umum Komersial wajib dilaksanakna oleh pengelola yang berbadan hukum dan mendapatkan izin usaha dari pemerintah daerah.

Pasal 74 ayat (1) UU Rumah Susun mewajibkan pemilik Sarusun untuk membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). PPPSRS merupakan badan hukum yang bertugas untuk mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama dan penghunian yang dituangkan dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS.