Aturan hukum mengenai rumah susun pada awalnya terdapat di Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1986 tentang Rumah Susun. Seiring dengan perkembangan zaman, aturan-aturan yang terdapat di UU Nomor 16 Tahun 1986 tersebut tidak mampu mengimbangi perkembangan pesat yang terjadi di bidang pemukiman, terutama di bidang rumah susun. Terlebih adanya pengaruh globalisasi, budaya serta kehidupan masyarakat yang berkembang dengan sangat dinamis menjadikan aturan-aturan yang terdapat di undang-undang ini menjadi kurang memadai.
Pemerintah pada tanggal 10 November 2011 mengundangkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Ada beberapa tujuan penyelenggaraan rumah susun yang terdapat di undang-undang ini, yaitu:
- menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau
- meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang
- mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan pemukiman kumuh
- mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan
- memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi
- memberdayakan para pemangku kepentingan
- memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan dan kepemilikan rumah susun
Tujuan utama dari diundangkannya UU Nomor 20 Tahun 2011 adalah untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal yang dapat dijangkau oleh masyarakat berkemampuan rendah. Sangat disayangkan niat mulia dari pemerintah tersebut tidak dibarengi dengan kehadiran berbagai peraturan pemerintah yang menjadi peraturan pelaksana atau aturan lanjutan dari berbagai ketentuan yang terdapat di undang-undang ini.
Peraturan pelaksana dari UU Nomor 20 Tahun 2011 masih mengikuti peraturan pelaksana dari UU Nomor 16 Tahun 1986. Peraturan pelaksana yang utama adalah Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. Selain peraturan pemerintah tersebut, terdapat beberapa peraturan yang dikeluarkan oleh Kepala BPN dan Menteri Dalam Negeri serta beberapa peraturan yang dikeluarkan oleh kepala daerah. Aturan-aturan pelaksana tersebut menurut ketentuan Pasal 118 huruf b UU Nomor 20 Tahun 2011 dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau belum diganti dengan peraturan pelaksana yang baru. Meskipun demikian, beberapa aturan pelaksana sudah tidak relevan untuk diterapkan di masa sekarang, bahkan ada beberapa aturan yang bertentangan dengan UU Nomor 20 Tahun 2011.
Ada beberapa pasal dari UU Nomor 20 Tahun 2011 yang mensyaratkan pengaturan lebih lanjut melalui peraturan pemerintah. Pasal-pasal tersebut antara lain:
- Pasal 12 mengenai pembinaan
- Pasal 16 ayat (4) mengenai kewajiban menyediakan rumah susun umum
- Pasal 20 ayat (5) mengenai pendayagunaan tanah wakaf untuk rumah susun
- Pasal 27 mengenai pemisahan rumah susun serta gambar dan uraian
- Pasal 49 mengenai bentuk SHM sarusun dan SKBG sarusun dan tata cara penerbitannya
- Pasal 54 ayat (4) mengenai pengalihan kepemilikan sarusun umum
- Pasal 60 mengenai pengelolaan rumah susun, masa transisi, dan tata cara penyerahan pertama kali
- Pasal 69 mengenai peningkatan kualitas rumah susun
- Pasal 71 ayat (2) mengenai pengendalian penyelenggaraan rumah susun
- Pasal 73 mengenai penugasan atau pembentukan badan pelaksana
- Pasal 78 mengenai Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun
- Pasal 88 ayat (4) mengenai bentuk dan tata cara pemberian insentif kepada pelaku pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus serta bantuan dan kemudahan kepada masyarakat berkemampuan rendah
- Pasal 108 ayat (3) mengenai sanksi administratif, tata cara dan besaran denda administratif
Selain aturan lebih lanjut melalui peraturan pemerintah, beberapa ketentuan dalam UU Nomor 20 Tahun 2011 juga mensyaratkan pengaturan lebih lanjut melalui peraturan menteri dan peraturan daerah. Berikut ini pasal-pasal yang menentukan pengaturan lebih lanjut melalui peraturan menteri:
- Pasal 40 ayat (4) mengenai standar pelayanan minimal prasarana, sarana dan utilitas umum
- Pasal 57 ayat (5) mengenai tata cara penghitungan besarnya biaya pengelolaan
- Pasal 96 ayat (6) mengenai peran masyarakat dalam penyelenggaraan rumah susun dan forum pengembangan rumah susun
Sedangkan ketentuan yang memerlukan pengaturan lebih lanjut melalui peraturan daerah terdapat di Pasal 33 yaitu mengenai permohonan izin rencana fungsi dan pemanfaatan, serta permohonan izin pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan
Pasal 119 UU Nomor 20 Tahun 2011 menentukan bahwa peraturan perundang-undangan yang diamanatkan dalam undang-undang tersebut harus diselesaikan paling lambat satu tahun sejak undang-undang tersebut diundangkan, yaitu paling lambat tanggal 10 November 2012. Namun hingga saat ini peraturan yang dimaksud belum tersedia. Padahal kehadiran peraturan pelaksana sangat diperlukan agar tidak terjadi kekacauan dan tumpang tindih di bidang rumah susun.
