Hak Perseorangan dan Hak Bersama di Rumah Susun

Telah diuraikan dalam artikel Istilah Rumah Susun, Apartemen dan Kondominium bahwa rumah susun menurut pengertian Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun) terdiri dari:

1. Satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian (satuan rumah susun)
2. Bagian bersama
3. Benda bersama
4. Tanah bersama

Secara garis besar keempat unsur rumah susun tersebut dapat dibagi menjadi dua, yaitu hak perseorangan dan hak bersama. Satuan rumah susun tergolong ke dalam hak perseorangan yang dikelola sendiri oleh pemiliknya, sedangkan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama tergolong ke dalam hak bersama yang digunakan dan dikelola secara bersama karena menyangkut kepentingan orang banyak. ¹Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun dan Apartemen, Jakarta: Sinar Grafika, 2010, hlm. 160. Penggunaan dan pengelolaan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dilakukan melalui Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun.

Satuan rumah susun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Sarana penghubung tersebut tidak boleh mengganggu dan tidak boleh melalui satuan rumah susun yang lain. ²Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, edisi revisi 2005, Jakarta: Djambatan, 2005, hlm. 349. Pada umumnya sarana penghubung tersebut berupa koridor atau lorong di setiap lantai. Koridor bisa terdapat di bagian tepi gedung, tengah gedung atau keduanya. Fungsi koridor adalah untuk menghubungkan satuan rumah susun yang satu dengan satuan rumah susun yang lainnya serta menghubungkan satuan rumah susun dengan tangga atau lift yang menjadi penghubung antara lantai yang satu dengan lantai yang lainnya

Bagian bersama menurut Pasal 1 angka 5 UU Rumah Susun adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Bagian bersama merupakan struktur bangunan yang tidak terpisah dari bangunan rumah susun tersebut berada. ³Mimi Rosmidi Akis dan Imam Koeswahyono, Konsepi Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dalam Hukum Agraria, Malang: Setara, 2010, hlm. 51 Bagian bersama tidak dapat dibagi atau dimanfaatkan sendiri-sendiri oleh pemilik satuan rumah susun, tetapi merupakan hak bersama yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari satuan rumah susun. ⁴Ibid Contoh bagian bersama adalah fondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran, pipa, jaringan listrik, gas dan telekomunikasi.

Benda bersama menurut Pasal 1 angka 6 UU Rumah Susun adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.  Benda bersama merupakan milik bersama, tetapi sifatnya terpisah dari struktur bangunan rumah susun. ⁵Ibid Contoh bersama adalah ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun. Menurut Pasal 25 ayat (2) UU Rumah Susun, benda bersama menjadi bagian bersama jika dibangun sebagai bagian bangunan rumah susun.

Tanah bersama menurut Pasal 1 angka 4 UU Rumah Susun adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. Tanah bersama bukan hanya milik para pemilik satuan rumah susun yang berada di lantai dasar, melainkan milik bersama dari seluruh pemilik satuan rumah susun yang ada di rumah susun tersebut.

Pasal 25 ayat (1) UU Rumah Susun menentukan bahwa dalam membangun rumah susun, pelaku pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Pemisahan tersebut dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian yang dibuat sebelum pelaksanaan pembangunan rumah susun. Gambar dan uraian pemisahan rumah susun dituangkan dalam bentuk akta pemisahan yang disahkan oleh bupati/walikota atau gubernur untuk DKI Jakarta. Gambar dan uraian tersebut menjadi dasar untuk menetapkan nilai perbandingan proporsional, sertifikat hak milik satuan rumah susun atau sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun dan perjanjian pengikatan jual beli.

Tujuan dari pemisahan satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama adalah untuk memberikan kejelasan atas:

1. Batas satuan rumah susun yang dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik
2. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak setiap satuan rumah susun
3. Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak setiap satuan rumah susun