Pembangunan Rumah Susun

Pihak yang melakukan pembangunan rumah susun disebut pelaku pembangunan rumah susun atau yang cukup disebut pelaku pembangunan. Pelaku pembangunan menurut Pasal 1 angka 15 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun) adalah setiap orang dan/atau pemerintah yang melakukan pembangunan perumahan dan pemukiman. Yang dimaksud dengan setiap orang dalam pembahasan ini adalah orang perseorangan atau badan hukum yang didirikan oleh warga negara Indonesia yang kegiatannya di bidang penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman.

Sebelumnya telah dibahas dalam artikel Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun bahwa terdapat empat jenis rumah susun, yaitu rumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara dan rumah susun komersial. Dari keempat jenis rumah susun tersebut selain tujuan pembangunannya berbeda-beda, syarat pembangunannya pun berbeda. Menurut Pasal 15 UU Rumah Susun pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus dan rumah susun negara merupakan tanggung jawab pemerintah. Namun setiap orang dapat turut serta dalam melaksanakan pembangunan ketiga jenis rumah susun tersebut serta mendapatkan kemudahan dan/atau bantuan dari pemerintah. Untuk rumah susun umum dan rumah susun khusus juga dapat dilaksanakan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha. Mengenai pembangunan rumah susun komersial, menurut Pasal 16 UU Rumah Susun dapat dilaksanakan oleh setiap orang, dengan syarat wajib menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun. Kewajiban untuk membangun rumah susun umum tersebut dapat dilakukan di luar lokasi kawasan rumah susun komersial, namun harus berada di kabupaten/kota yang sama.

Pembangunan rumah susun dapat dilakukan di atas tanah:

1. Hak milik
2. Hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara
3. Hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan, dengan syarat pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status hak atas tanah tersebut sebelum menjual satuan rumah susun.

Rumah susun umum dan rumah susun khusus juga dapat dibangun dengan:

1. Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah yang dilakukan dengan cara sewa atau kerjasama pemanfaatan. Adapun syarat yang harus dipenuhi adalah tanah tersebut harus telah diterbitkan sertifikat hak atas tanahnya.
2. Pendayagunaan tanah wakaf yang dapat dilakukan dengan cara sewa atau kerja sama pemanfaatan sesuai dengan ikrar wakaf dan dilakukan sesuai dengan prinsip syariah dan ketentuan perundang-undangan yang berlaku. UU Rumah Susun membuka peluang apabila ikrar wakaf bukan untuk pembangunan rumah susun, maka dapat dilakukan pengubahan peruntukan setelah memperoleh persetujuan dan/atau izin tertulis dari Badan Wakaf Indonesia.

Pemanfaatan barang milik negara/daerah dan pendayagunaan tanah wakaf untuk  pembangunan rumah susun harus dilakukan dengan perjanjian tertulis di hadapan pejabat yang berwenang dan dicatatkan di kantor pertanahan pada buku tanah dan pada sertifikat hak atas tanah. Perjanjian tersebut sekurang-kurangnya memuat:

1. Hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah
2. Jangka waktu sewa atas tanah
3. Kepastian pemilik tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa
4. Jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan fisik, administrasi dan hukum.

Penyediaan tanah untuk pembanguan rumah susun menurut Pasal 22 UU Rumah Susun dapat dilakukan dengan cara:

1. Pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara
2. Konsolidasi tanah oleh pemilik tanah. Konsolidasi tanah adalah penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dalam usaha penyediaan tanah untuk kepentingan pembangunan rumah susun.
3. Peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemegang hak atas tanah. Peralihan hak atas tanah adalah jual beli, hibah atau tukar menukar atas hak atas tanah. Sedangkan pelepasan hak atas tanah adalah pelepasan yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah di hadapan pejabat yang berwenang menjadi tanah yang langsung dikuasai oleh negara.
4. Pemanfaatan barang milik negara atau barang milik daerah berupa tanah
5. Pendayagunaan tanah wakaf
6. Pendayagunaan sebagian tanah negara bekas tanah terlantar
7. Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum