Persyaratan Pembangunan Rumah Susun

Pembangunan rumah susun jauh lebih rumit dibanding pembangunan rumah biasa. Selain karena struktur bangunannya yang lebih besar dan lebih rumit, bangunan rumah susun juga wajib memperhatikan keamanan dan kenyamanan para penghuninya. Hal ini menyebabkan persyaratan pembangunan rumah susun lebih sulit dibanding persyaratan pembangunan rumah biasa. Pembangunan rumah susun harus dilakukan melalui perencanaan teknis, pelaksanaan dan pengawasan teknis yang sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.

Selain persyaratan mengenai pihak yang melakukan pembangunan rumah susun dan lahan yang digunakan untuk mendirikan rumah susun, ada beberapa persyaratan lain yang harus dipenuhi untuk membangun rumah susun. Persyaratan tersebut menurut Pasal 24 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun meliputi:

1. Persyaratan administratif
2. Persyaratan teknis
3. Persyaratan ekologis

Persyaratan Administratif

Persyaratan administratif adalah perizinan yang diperlukan sebagai syarat untuk melakukan pembangunan rumah susun. Ada dua syarat administratif yang harus dipenuhi oleh pelaku pembangunan dalam melakukan pembangunan rumah susun, yaitu status hak atas tanah dan izin mendirikan bangunan (IMB). Pelaku pembangunan menurut Pasal 29 ayat (1) UU Rumah Susun harus membangun rumah susun dan lingkungan rumah susun sesuai dengan rencana fungsi dan pemanfaatannya. Rencana fungsi dan pemanfaatan tersebut harus mendapatkan izin dari bupati/walikota dan khusus untuk Provinsi DKI Jakarta harus mendapatkan izin dari gubernur.

Permohonan izin rencana fungsi dan pemanfaatan diajukan dengan melampirkan beberapa persyaratan, yaitu:

1. Sertifikat hak atas tanah
2. Surat keterangan rencana kabupaten/kota
3. Gambar rencana tapak
4. Gambar rencana arsitektur yang memuat denah, tampak dan potongan rumah susun yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun
5. Gambar rencana struktur beserta perhitungannya
6. Gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama
7. Gambar rencana utilitas umum dan instalasi beserta perlengkapannya
8. Untuk rumah susun yang dibangung di atas tanah sewa juga melampirkan perjanjian tertulis pemanfaatan dan pendayagunaan tanah

Setelah mendapatkan izin dari bupati/walikota atau gubernur, pelaku pembangunan juga wajib meminta pengesahan dari pemerintah daerah tentang pertelaan yang menunjukkan batas yang jelas dari setiap satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama beserta uraian nilai perbandingan proporsional. Apabila pelaku pembangunan melakukan pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rumah susun yang tidak mengurangi fungsi bagian bersama, benda bersama dan fungsi hunian, maka pengubahan tersebut harus mendapatkan izin dari pemerintah daerah terkait. Namun apabila pengubahan tersebut mengakibatkan pengubahan nilai perbandingan proporsional, maka pertelaannya harus mendapatkan pengesahan kembali dari kepala daerah yang memberikan izin.

Pembangunan rumah susun menurut Pasal 34 UU Rumah Susun juga wajib dilaksanakan dengan perhitungan dan penetapan koefisien lantai bangunan dan koefisien dasar bangunan yang disesuaikan dengan kapasitas daya dukung dan daya tampung lingkungan dengan mengacu pada rencana tata ruang wilayah. Koefisien lantai bangunan adalah perbandingna antara luas keseluruhan lantai bangunan gedung dan luas persil/kaveling/blok peruntukan. Sedangkan koefisien dasar bangunan adalah perbandingan antara luas lantai dasar bangunan gedung dan luas persil/kaveling/blok peruntukan. Penentuan koefisien lantai bangunan dan koefisien dasar bangunan harus mengikuti pembatasan ketinggian bangunan yang berhubungan dengan:

1. Ketentuan keamanan dan keselamatan operasional penerbangan
2. Kearifan lokal

Persyaratan Teknis

Persyaratan teknis merupakan persyaratan yang berkaitan dengan struktur bangunan, kemananan dan keselamatan bangunan, kesehatan lingkungan, kenyamanan dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang bangun. Persyaratan teknis tidak hanya berkaitan dengan bangunan rumah susun, namun juga meliputi kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan rumah susun. Persyaratan teknis pembangunan rumah susun menurut ketentuan Pasal 35 UU Rumah Susun terdiri atas:

1. Tata bangunan yang meliputi:
   1. Persyaratan peruntukan lokas, yaitu ketentuan tentang jenis fungsi atau kombinasi fungsi bangunan rumah susun yang boleh dibangun pada lokasi atau kawasan tertentu.
   2. Intensitas bangunan, adalah ketentuan teknis tentang kepadatan dan ketinggian bangunan rumah susun yang dipersyaratkan pada lokasi atau kawasan tertentu yang meliputi koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan dan jumlah lantai bangunan.
   3. Arsitektur bangunan
2. Keandalan bangunan yang meliputi:
   1. Persyaratan keselamatan, adalah kemampuan bangunan rumah susun untuk mendukung beban muatan serta untuk mencegah dan menanggulangi bahaya kebakaran dan bahaya petir.
   2. Persyaratan kesehatan, meliputisistem penghawaan, pencahayaan, sanitasi dan penggunaan bahan bangunan.
   3. Persyaratan kenyamanan, meliputi kenyamanan ruang gerak dan hubungan antar ruang, kondisi udara dalam ruang, pandangan, serta terhadap pengaruh tingkat getaran dan tingkat kebisingan.
   4. Persyaratan kemudahan, meliputi kemudahan hubungan ke, dari dan di dalam bangunan rumah susun serta sarana dan prasarana dalam pemanfaatan bangunan rumah susun.

Persyaratan Ekologis

Persyaratan ekologis adalah persyaratan yang memenuhi analisis dampak lingkungan dalam hal pembangunan rumah susun. Persyaratan ekologis menurut ketentuan Pasal 37 UU Rumah Susun mencakup keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan, yaitu keserasian antara lingkungan buatan, lingkungan alam dan sosial budaya, termasuk nilai-nilai budaya bangsa yang perlu dilestarikan.

Sertifikat Laik Fungsi

Pelaku pembangunan yang telah menyelesaikan seluruh atau sebagian pembangunan rumah susun menurut Pasal 39 UU Rumah Susun wajib mengajukan permohonan sertifikat laik fungsi kepada bupati/walikota atau gubernur untuk Provinsi DKI Jakarta. Laik fungsi menurut Penjelasan Pasal 39 ayat (1) UU Rumah Susun adalah berfungsinya seluruh atau sebagian bangunan rumah susun yang dapat menjamin dipenuhinya persyaratan tata bangunan dan keandalan bangunan rumah susun sesuai dengan fungsi yang ditetapkan dalam izin mendirikan bangunan.

Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum Lingkungan Rumah Susun

Untuk menunjang kehidupan para penghuninya, sebuah rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas umum. Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian rumah susun yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan tempat tinggal yang layak, sehat, aman dan nyaman. Prasarana lingkungan rumah susun meliputi jaringan jalan, drainase, sanitasi, air besih dan tempat sampah. Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan rumah susun yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangna kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi. Sarana lingkungan rumah susun meliputi sarana sosial ekonomi seperti sarana pendidikan, kesehatan, peribadatan dan perniagaan serta sarana umum lainnya. Utilitas umum pada lingkungan rumah susun adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian rumah susun yang mencakup jaringan listrik, jaringan telepon dan jaringan gas.

Pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum pada lingkungan rumah susun harus mempertimbangkan:

1. Kemudahan dan keserasian hubungna dalam kegiatan sehari-hari
2. Pengamanan jika terjadi hal-hal yang membahayakan
3. Struktur, ukuran dan kekuatan sesuai dengan fungsi dan penggunaannya