Tujuan seseorang membeli satuan rumah susun tentu saja untuk menikmati satuan rumah susun tersebut, baik dengan cara menghuni sendiri maupun dengan menyewakannya kepada orang lain. Ada beberapa ketentuan yang perlu diperhatikan sehubungan dengan penguasaan, pemilikan dan pemanfaatan rumah susun. Ketentuan-ketentuan tersebut berkaitan erat dengan jenis rumah susun.
Penguasaan Satuan Rumah Susun
Sesuai dengan pembahasan mengenai hak milik atas satuan rumah susun, ada beberapa jenis rumah susun, yaitu rumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara dan rumah susun komersial. Tiap jenis rumah susun memiliki ketentuan yang berbeda dalam hal cara penguasaannya. Ketentuan ini diatur dalam Pasal 45 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun) yang menentukan sebagai berikut:
- Satuan rumah susun umum dapat dikuasai dengan cara dimiliki atau disewa
- Satuan rumah susun khusus dapat dikuasai dengan cara pinjam-pakai atau sewa
- Satuan rumah susun negara dapat dikuasai dengan cara pinjam-pakai, sewa atau sewa beli
- Satuan rumah Susun komersial dapat dikuasai dengan cara dimiliki atau disewa
Pasal 45 ayat (5) UU Rumah Susun menentukan bahwa untuk penguasaan satuan rumah susun umum dan satuan rumah suusn komersial dengan cara sewa dilakukan dengan perjanjian tertulis yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan perjanjian tersebut harus didaftarkan pada perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun (PPPSRS).
Pemilikan Satuan Rumah Susun
Hak kepemilikan atas satuan rumah susun menurut Pasal 46 ayat (1) UU Rumah Susun merupakan hak milik atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama serta tanah bersama. Hak bersama dikelola melalui PPPSRS dan besarnya dihitung berdasarkan nilai perbandingan proporsional (Baca artikel Hak Perseorangan dan Hak Bersama di Rumah Susun).
Kepemilikan atas satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah pengelolaan dibuktikan melalui sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHM Sarusun), sedangkan kepemilikan satuan rumah susun di atas barang milik negara/daerah yang berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa dibuktikan melalui sertifikat kepemilikan gedung bangunan satuan rumah susun (SKBG Sarusun). Pembahasan lebih lengkap mengenai hal ini akan diuraikan dalam artikel Perbedaan Antara SHM Sarusun dan SKBG Sarusun.
Pemanfaatan Rumah Susun dan Satuan Rumah Susun
Pemanfaatan rumah susun menurut Pasal 50 UU Rumah Susun dilaksanakan sesuai dengan fungsi hunian atau campuran. Fungsi campuran adalah campuran antara fungsi hunian dan bukan hunian. Selanjutnya Pasal 51 ayat (1) UU Rumah Susun menentukan bahwa pemanfaatan rumah susun dapat berubah dari hunian ke campuran karena perubahan rencana tata ruang.
Tidak semua orang dapat memiliki satuan rumah susun (baca artikel SHM Sarusun dan SKBG Sarusun), namun Pasal 53 ayat (1) UU Rumah Susun menentukan bahwa setiap orang dapat menyewa satuan rumah susun. Penyewaan tersebut meliputi hak orang perseorangan atas satuan rumah susun dan pemanfaatan terhadap bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Meskipun demikian, untuk satuan rumah susun umum dan satuan rumah susun negara terdapat beberapa ketentuan yang harus ditaati.
Satuan rumah susun umum yang memperoleh kemudahan dari pemerintah hanya dapat dimiliki atau disewa oleh masyarakat berpenghasilan rendah. Pengalihan kepemilikan satuan rumah susun umum hanya dapat dilakukan melalui pewarisan. Selain melalui pewarisan pengalihan kepemilikan satuan rumah susun umum juga dapat dilakukan dalam hal perikatan kepemilikan rumah susun setelah jangka waktu 20 tahun dan pindah tempat yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari yang berwenang. Adapun syarat untuk pengalihan tersebut adalah hanya dapat dilakukan kepada badan pelaksana.
Satuan rumah susun negara dapat disewa oleh perseorangan atau kelompok dengan kemudahan dari pemerintah. Perseorangan atau kelompok menurut Penjelasan Pasal 55 ayat (1) UU Rumah Susun adalah pejabat atau pegawai negeri atau orang yang berhubungan dengan pelaksanaan tugas negara.
