Perbedaan Antara SHM Sarusun dan SKBG Sarusun

Salah satu tujuan penyelenggaraan rumah susun adalah untuk memberikan kepastian hukum dalam hal penyediaan, kepenghunian, pengelolaan dan kepemilikan rumah susun. Untuk mewujudkan hal ini maka diperlukan suatu alat bukti kepemilikan satuan rumah susun. Sistem hukum negara kita mengenal sertifikat sebagai tanda bukti hak atas tanah. Sertifikat diberikan setelah dilakukan pendaftaran tanah dan sertifikat berfungsi untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.

Sebelumnya telah dibahas dalam artikel Penguasaan, Pemilikan dan Pemanfaatan Rumah Susun bahwa ada dua jenis sertifikat yang menjadi bukti kepemilikan atas satuan rumah susun. Kedua jenis sertifikat tersebut adalah sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHM Sarusun) dan sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun (SKBG Sarusun). Kedua jenis sertifikat tersebut memiliki fungsi yang sama, yaitu sebagai bukti kepemilikan atas satuan rumah susun, namun memiliki beberapa perbedaan, terutama bila dipandang dari segi status tanah tempat rumah susun dibangun. Berikut ini pembahasan mengenai perbedaan antara SHM Sarusun dan SKBG Sarusun.

Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun

Menurut Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHM Sarusun) adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.Hal ini juga dipertegas dalam Pasal 47 ayat (1) UU Rumah Susun. Dengan demikian SHM Sarusun diterbitkan sebagai tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah:

1. Hak milik
2. Hak guna bangunan di atas tanah negara
3. Hak pakai di atas tanah negara
4. Hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan
5. Hak pakai di atas tanah hak pengelolaan

Pasal 47 ayat (2) UU Rumah Susun menentukan bahwa SHM Sarusun diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Ini berarti penerbitan SHM Sarusun harus memperhatikan siapa yang akan memiliki satuan rumah susun dan apa jenis hak atas tanah tempat rumah susun didirikan. Misalnya hanya warga negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang dapat mempunyai tanah hak milik. Maka hanya warga negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang dapat memiliki satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah hak milik. Ketentuan ini menutup peluang bagi badan hukum dan warga negara asing untuk memiliki satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah hak milik.

Menurut Pasal 47 ayat (3) UU Rumah Susun, SHM Sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:

1. Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
2. Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki
3. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama bagi yang bersangkutan

SHM Sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota dan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun

Pengertian SKBG Sarusun menurut Pasal 1 angka 12 UU Rumah Susun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. SKBG Sarusun menurut Pasal 48 ayat (2) UU Rumah Susun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:

1. Salinan buku bangunan gedung
2. Salinan surat perjanjian sewa atas tanah
3. Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki
4. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan

SKBG Sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung. SKBG Sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia dan didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum.